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　　1月12日，中国金融四十东说念主论坛学术守护人黄奇帆对中国房地产问题的根源及将来趋势作出深度共享。

　　投资功课本课代表整理了重心如下：

　　1、不错说，中国房地产出现了相当严重的拯救，是20年来最严重的拯救。

　　但通盘20年其实莫得一次像样的拯救，一直是一齐歌舞升平，一齐发展。是以短暂来了一次大拯救也很闲居。

　　2、咱们不错明确地说，中国的房地产莫得好意思国次贷危险的基因，也莫得像日本房地产20年拖累经济的基因。

　　3、中国的城乡交融从宏不雅上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。这需求刚需如故在的，迟缓的会开释。

　　4、咱们这场房地产的危险关键是产能多余。

　　最终会有个几万亿甚而10万亿来收购房地产的库存。

　　这件事一举三得，市集加多了老匹夫同意的资金成本，政府多了20%东说念主口获取保险房居住的材干，房产商把我方十年、二十年积攒卖不掉的库存打了个6折，卖给了中国政府，一举三得，化债就把它化掉了。

　　5、中国的金融系统跟房地产相关在这一次拯救中会得到化解。

　　在这一次改良以后进行调控，会把当今房产商百分之八九十的欠债率，效率降到50%傍边。

　　6、拓荒商这些不轨则的、不方法的，一根筋吊着发疯的举止，今后都会渐渐会减少。

　　2-3年后，中国房产商的企业注册为造屋子的企业会降到2万个以内（当今是9万）。

　　7、经过这一场摇风雨的洗涤，中国房产进入到一个新花样新常态。岂论是金融如故设立想象，如故各个方面都会有更好有序地发展。

　　8、一言以蔽之三个6分之1。一租房年收入6分之1租房；一世收入四十多年收入的6分之1买个房；作为一个市长，城市料理者，一般是每年GDP的终点于6分之1来建房。

　　9、中永远来说，咱们的城乡交融为城市会提供多数东说念主口，会把房地产多余的产能会领受掉一块。

　　第二，当下短期来说，中央政府也曾出台的5种措施也在化解房地产难题。

　　终末归结为一句话，2025中国房地产止跌回稳，酿成将来发展新阶段的起初。这少许全球要有个乐不雅朝上的判断，房地产在2025年以后，不会再像以前四年对中国经济是负拉动。

　　黄奇帆认为，天然中国房地产市集在拯救，但中国户籍东说念主口城市化率才48%，以前几十年加多了30个百分点，今后几十年还不错加30个百分点，咱们有满盈的轮回空间以后不错化解。

　　他还强调，2025年房地产止跌回稳以后，咱们不但愿房地产再来五年翻一番。至少跟着GDP十五年、二十年翻番，房地产也同步增长，这是会出现的新花样。

　　以下是投资功课本课代表（微信ID：touzizuoyeben）整理的精华内容，共享给全球：

　　以前四年房地产跌了些许？三个蹙迫主见跌超60%两个主见跌50%

　　中国房地产经过二十多年的发展，在最近的四年，从2021到旧年2024出现了紧要的拯救。

　　这个拯救要是按照年度的主见，环比同比若何算，每年几个点，看不出到底跌了些许，很碎屑化。要把旧年的主见跟2020年的主见比，这就知说念四年跌幅有多大。

　　讲房地产一般讲五个主见。

　　一个主见是每年通盘国度或者一个城市的房地产建筑量，房地产包括住房和非住房。

　　2020年是22亿平方米，2024年12个月数据还没出来，字据11个月的数据，再加一个月估值来算，约莫是6亿多平方米。从22亿变6亿多，差未几跌了65%。这是一个严重的下落。

　　第二个，除了建房之外，建好的屋子一手房销售，2020年销了18亿平方米，2024年销售量是5亿平方米，也差未几跌了60%几，这两个60%几。第三个，地盘批租量，2020年寰球地盘批租8.7万亿东说念主民币，2024年乐不雅预测就在3万亿，到10月份，地盘批租量本色是两万多亿，假如后边两个月又加了1万亿，是3万多亿。一言以蔽之，8.7万亿减掉五万多亿，差未几也要打了6折、6.7折。是以有三个蹙迫主见跌了60%几。第四个主见，全球怜惜的便是房价，房价总体上跌了40%-50%，年底主见还没出来，到11月份寰球的统计主见跟2020年的房价比，要跌了40%傍边，有的所在多少许，有的所在少少许。第五个，房地产一直占中国全部金融系统贷款融资的40%。金融系统每年总要有终点于40%的钱是给了房产商或者给了老匹夫。房地产的融资两个体式一个是老匹夫买屋子按揭贷款的融资，老匹夫买房空想大幅度下降，是以银行念念借钱给老匹夫，按揭贷款也借不出去。是以按揭贷款的年度总量比2020年减掉50%傍边。拓荒商倒是念念要钱，但信誉不好，欠债率极高，银行不敢再多数借钱给拓荒商，哪怕这会儿要借1000亿给你，你就可能跟我坏账了。是以本色上拓荒商的融资材干也大幅舒缓，也少了50%傍边。我讲这段话的兴味是，五个主见中三个主见跌了三分之二傍边，两个主见差未几跌了50%。

　　房地产出现20年来最严重拯救属于闲居，此前一齐歌舞升平

　　在这个兴味上讲，你天然不错说中国房地产出现了相当严重的拯救，是20年来最严重的拯救。

　　中国房地产是在90年代以前，中国莫得着实兴味上的房地产，有的是政府、企业、机关拿钱叫施工单元造屋子，这不叫房地产业，便是我方给我方造屋子。

　　着实有房产商是从三个标记性风物启动的：

　　一是市集上缔造了一批国有、民营有益从事房地产业务的企业；

　　二是这个企业不错向政府批租地盘了，而中国地盘批租是从1992年从浦东、深圳起步，终末变成狂风暴雨的地盘批租领路；

　　三是老匹夫买房有按揭贷款，中国事从1994年、1995年从建行启动让老匹夫能够按贷款买房了。这是三个标记性风物。

　　到了2000年傍边，朱镕基当总理的时候，推出了一个蹙迫有筹办，即党中央有筹办，中国政府对老匹夫，多样国有、民营奇迹单元、政府机关给老匹夫分厢房屋，分派公房的体制基本上摈斥。

　　在这个兴味上，老匹夫就普随处市集化买房了，房产商有市集化批地、市集化贷款、市集化造房等。

　　房地产奇迹是90年代起步的，那么到了2000年、2010年，通盘20年其实莫得一次像样的拯救，一直是一齐歌舞升平，一齐发展。是以到了这20年，短暂来了一次大拯救也很闲居。

　　全球当今对房地产有一种惦记，认为中国这个拯救的幅度甚而比日本的还严重。是不是像日本90年房地产危险使得通盘日本经济20年低迷，全球就在琢磨这个问题。第二个，中国房地产这场危险是否会激发像好意思国2007 - 2008年的次贷危险？

　　因为所谓次贷危险便是一个房地产的危险激发的。咱们不错明确地说中国的房地产莫得好意思国次贷危险的基因，也莫得像日本房地产20年拖累经济的基因。

　　不要混沌把中国地产和好意思国次贷作念商酌，是自乱阵地，挖耳当招

　　什么兴味呢？咱们要说一个具体兴味。

　　第一，好意思国的次贷危险是好意思国政府在2000年遇上了互联网泡沫危险和911事件以后，好意思国经济低迷，为了启动经济，搞得额外破天荒违背经济礼貌。他其时定了总共好意思国东说念主，岂论你是黑东说念主白东说念主穷东说念主富东说念主买房都不错零首付，少许本金都不要。

　　你不错去买一套房，借20万、30万、50万好意思元买个公寓。买了以后房价要是涨了20%，这个时候我的贷款蓝本是百分之百贷款，当今涨了20%，贷款占通盘价值的80%，我就等于有20%本金了。

　　好意思国政府很乖张地还允许老匹夫套现，再借一次钱，把百分之百的贷款加多20%贷款，把里边增值了变成本金的20%套现，套现不错养家生存，不错吃饭旅游，不错浪费，这样一来，有个七八年技术把好意思国经济搅散了。

　　这个次贷，次级贷款，房产商也不去澌灭次贷，而是乐此不疲，因为有次贷使得房地产销售相当畅快。

　　银行披发次贷也不是怕银行倒闭，银行把次贷打个包为CDS债券在好意思国的成本市集发债。这个发债利息相比高，还让买股票的老匹夫放大40倍杠杆。也便是你有一亿买债券不错买成40亿，不错透支。

　　是以好意思国的雷曼昆仲公司，200年的证券头牌老公司，最著名的公司，犹太东说念主的公司，他用了40亿好意思元本金，买次贷，放大40倍，变成1600亿。1600亿的房产要是增值10%，它就能够赚400亿。

　　是以在这个兴味上讲，赚的时候发疯同样赚，输的时候输个20%，那么就40亿乘上数个20%，这20乘以40倍便是800%，在这个兴味上的一场危险，终末次贷危险来了，雷曼昆仲公司倒闭，激发通盘海啸，酿周至世界10万亿好意思元的资产坏账。

　　中国房地产，中国政府从来清醒，莫得允许任何所在任何企业搞零首付。要是有零首付违纪，惟有发现一定把他毙了。在这个兴味上讲，中国基本上莫得遍及的零首付。第二，中国房地产的多样不良债务，从来莫得行为念一个包去发债券让你高杠杆去炒。是以一言以蔽之，房地产要是破产，是一个公司的破产，要是有坏账是局部的坏账，它莫得几十倍杠杆变成金融市集的坏账，也莫得发疯同样的高杠杆。

　　零首付让老匹夫买房里边变成有许多的泡沫。是以中国不存在这样的金融基因，中国房地产哪怕当今有问题，那是一个库存太大的问题，是一个去库存去产能的问题，是房产公司欠债率相比高，百分之五六十、七八十。

　　但一言以蔽之，那是一个企业的欠债，企业不是买债券的杠杆比，而是企业我方分娩运行的债务率相比高。

　　总之这少许，不要把中国房地产当今的危险也好，不毛也好，摸头不着地去跟好意思国商酌在一皆，跟次贷商酌在一皆。

　　念念象一下2008年的金融海啸有何等可怕，中国房地产业态崩盘也不会有那么可怕。这样念念的是我方自乱阵地，我方挖耳当招，把事情夸大了。

　　也不要把中国地产和日本90年代拯救一皆琢磨，风牛马不相及

　　第二个见地，你也不要把咱们这一次房地产的拯救，跟日本90年的房地产拯救放在一个台面上去琢磨，如故风牛马不相及的两件事。

　　日本房地产能够把日本经济拖累20年到25年，直到最近五年日本经济才启动有所回升，股票市集也有所回升等等。

　　为什么能拖累日本经济25年、30年呢？是因为日本房地产泡沫拯救有一个基础性的情况，便是日本的金融系统泡沫崩盘是和谐在一皆的。

　　这个金融系统泡沫崩盘不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日本的金融系统日元自身，在80年代日元增值了2倍，到了90年以后，日元又贬值了2倍，一进一出差未几有三倍、四倍的颠簸。

　　这个日元增值和贬值，是好意思国东说念主勉强日本东说念主的。日本成了世界第二大强国，有一种可能要追上好意思国，好意思国搞了一个广场条约打击了他，这是好意思国东说念主勉强老二的常用伎俩。

　　在这个进程中，日本我方又莫得灵验的回击神情，终末被好意思国打了一棍子，是一个世界级的金融割韭菜。

　　这一场危险使得日本金融通盘被残害，这是一个见地。金融残害再加上房地产业务泡沫，在日本货币增值时，多数的东说念主都发家了，都去造屋子、买屋子、买世界的屋子、买日本的屋子，这样就使得多数的房价上升泡沫，比及日元一贬值，通盘玉石同烬，火上浇油，这是一个方面。

　　第二个见地，日本东说念主有一个情况，便是在90年日本房地产泡沫崩盘的时候，日本的城市化率也曾达到了77%。77%是户籍东说念主口的城市化率，从90年到当今20多年以前，他当今的城市化率也便是78%、79%。兴味便是90年日本城市化率到了顶峰，到了顶峰以后房地产泡沫闹翻，多数屋子甩出来，莫得农村东说念主口进城不错接盘，终末就憋在那儿，全球憋着套了二十多年。

　　城乡交会通为将来20年住宅地产发展提供基础性需求

　　中国此次房地产拯救，本色上咱们城市化率，户籍东说念主口城市化率才到了一半，48%傍边。以前几十年加多了30个点，今后几十年还不错加30个点。是以咱们有满盈的轮回空间以后不错化解。

　　宏不雅上看中国此次房地产是严重的冲击，要是陆续严重拯救下去，比如刚才说的五样式的跌了50%、60%、70%，要是再有两三年再跌个20%-30%，跌到70%-80%、50%-60%，那通盘经济、老匹夫的住房就会崩盘，就会变成断供的房。

　　许多老匹夫屋子可能进入拍卖的情况，多样房产商就会倒闭。当今坏账债务在房产商手中，他一朝破产、关闭、倒闭，债务就成了银行的坏账，银行增10万亿、20万亿、30万亿的坏账，那银行是寰球的金钱，那不得了。

　　房地产又是拉动中国经济的一个蹙迫复古产业。它要是负增长过大，中国GDP增长也会拉低。

　　房地产亦然龙头产业，房地产业淡薄，跟房地产商酌的制造业有四十多个行业，什么机械、家电、建筑行业，多样千般的产业都会阑珊。

　　房地产亦然个很大的做事面，他这一不毛至少减少几千万农民工、建筑工东说念主的做事，总之这方面是必须贬责的。

　　中国的城乡交融从宏不雅上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。这需求刚需如故在的，迟缓地会开释。

　　中央政府已出台五种措施，化解地产难题

　　第二个，当下快言快语的对房地产的拯救，至少国度在三中全会以后，在旧年9月24号政事局开会以后，国庆节以后的各部门布局的救市措施里，在经济责任会议的文献里，都体现了至少有5种措施。

　　措施一：房地产危险关键是产能多余，政府会拿出几万亿甚而10万亿收购库存，一举三得

　　第一个措施便是国度在旧岁首拿3000亿，到了九月底呢，明确秘书拿3万亿。我臆猜度来岁，还会有个3万亿，甚而变成6万亿。一言以蔽之，最终会有个几万亿甚而10万亿来收购房地产的库存。

　　咱们这场房地产的危险关键是产能多余，差未几有20亿平方米的一手房库存，那这个库存至少会带出10万亿的现款流，回不来，房地产商资金链断了以后，就出现多样千般的三角债问题。

　　要是咱们国度拿了几万亿，当今房价是比闲居价钱打了6折。在打6折的情况下，蓝本1万亿买1亿平方米，当今可能买1.6亿平方米，多买好多屋子。

　　中国政府，不错用这个见地，买它10亿、15亿甚而20亿平方米的库存，把房产商的库存变成国度储备的国有产权房屋。

　　这个国有产权房屋租出给老匹夫作念公租，任何一个国度应该都有这样的公房。

　　这公房是给老匹夫城市住户居住的，香港有50%，新加坡有70%，一般的国度会有20到25%。

　　咱们国度也明确要设立20%到25%傍边的国度产权但给老匹夫居住的保险房。因为以前这些年房地产过分发烧，使得咱们政府手中的保险房只占住户的需要的总量的5%。

　　是以应用这一次，把咱们10亿东说念主口，假如有2亿东说念主是需要政府保险房，一个东说念主十来平方米要二十多亿。

　　当今有5%在手中，还要加多15-16个百分点，那么就需要买十几二十亿平方。要是买了以后，政府手中有了这二十多亿平方米，就能够给两亿城市住户。

　　岂论农民工进城要租出房，如故大学毕业生其时买不起房要租出这些房，总之就不错起到保险作用。

　　同期拓荒商拿到了这笔钱，他拿到了5万亿，他不是利润，他要去还债。5万亿到归赵权东说念主手中，债权东说念主又会还他的债务，有两次三次一轮回就不错十几万亿、20万亿的三角债的出清。

　　是以这是一举两得的事，国度当今正在推动。

　　同期终末要说的话，是不是政府就套牢了，要拿5万亿、10万亿套在里边几十年背债呢？

　　用不着的，因为你是打了6折买的房，然后你租出给老匹夫作念公租房，商品房的房钱，每个月的房钱也差未几打6折。

　　是以你就等于商品房买的，商品房出租同样，插足产出是均衡。

　　那你把这笔房钱作为reits，在成本市集上发债券，ABA债券发了以后，不错有4%傍边的利息收入。

　　老匹夫当今一百多万亿入款，利息是1.8%，那么老匹夫完全欣喜拿出10万亿买政府债券，终末不错得到4%的酬金。

　　是以这件事一举三得，市集加多了老匹夫同意的资金成本，政府多了20%东说念主口获取保险房居住的材干，房产商把我方十年、二十年积攒卖不掉的库存打了个6折，卖给了中国政府，一举三得，化债就把它化掉了。这是一件事，当今正在作念，岁首说3000亿，当今说3万亿。我十足驯顺到来岁事情转的好了，3万亿翻一番变6万亿、10万亿。最终这十万亿也不是要政府财政出的，也不是100年套在里边的。

　　是以这件事是个市集举止，一举三得，这是一个措施。

　　措施二：政府已拿出几万亿对城中村危旧房改良，今后三五年基础设施还有好多可作念事情

　　第二个措施就政府也曾拿出几万亿，是支握所在政府对城中村危旧房进一时事加深改良。

　　然后进一步建议来，我刚才说的2万个镇里边乱糟糟的相比老破旧的屋子，也应该放到这种改良里。因为它便是城市的一部分。

　　是以这些事情讲解中国今后三年五年基础设施还有好多不错作念的事。这是第二个启动市集信号的。

　　措施三：房产系统融资，起源管好，首付不成丢，房产商欠债率降到50%傍边

　　第三个便是中国企业房产系统的融资。在这一次改良以后进行调控，会把当今房产商百分之八九十的欠债率，会效率把它降到50%傍边。

　　房地产是重资产，全世界房产商欠债率都不莳植50%，包括中国香港搞是炒房地产的先人，香港总共房产商平均欠债率30%到40%，中国出现了80%-90%，

　　因为咱们买地的钱是借来的，造屋子拓荒贷又是借来的，屋子造好理解，卖出去，按揭贷款又是借来的，三个欠债率叠在一皆，这样就百分之八十九十的欠债。

　　要是你买屋子的钱是自有资金，你100亿买了一块地，这个地是你的钱，你典质给银行拿到了七八十亿，七八十亿作念拓荒贷。是以要是你三个贷款，有一个是自有资金，两个是闲居的贷款，重复在一皆便是百分之五六十。是以这里边是咱们起源上没管好，这所在不要发明创造，就按全世界通用的王法，买地的钱不成银行背着，80%-90%银行背着，而是要用自有成本，这是铁原则。

　　我在重庆就这样干的，重庆房产商的欠债率就相对低少许，便是这个原因，你不成为了让他欠债，然后地价翻一翻，300万一亩变1000万一亩，加多的钱如故银行后边堆，这样的话，房产上的君王，出格的地王都会出现，是以这件事必须在起源管住，这是一个。

　　第二个，老匹夫按揭贷款，毫不成把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫，金融晦气。是以百分之二十三十的首付，第一套房二三十的首付，第二套房50%的首付等等，就把这件事就均衡了。最终使得通盘中国金融系统，房地产占有中国金融资源百分之四五十的状况，就要把它拯救过来，拯救到20-25%，就酿成一个正经的新常态。

　　75-80%的金融是为实体经济、工商企业服务。房地产占有的资金不成再像以前占据40%以上，甚而有的所在占50以上，金融资源都被房地产领受了，这个花样要变化。

　　最终老匹夫的资产，家庭资产，当今咱们中国70%-80%的老匹夫，家庭金钱或者家庭资产便是阿谁屋子。闲居的情况下，家庭资产有40到50是房产资源，房产的金融资源等等，不成这样一棵树吊死。一言以蔽之，中国的金融系统跟房地产相关在这一次拯救中也会得到化解，这是第三个方面。

　　措施四：不轨则一根筋发疯的房地产商会减少，两三年后，寰球9万多房产商会降到2万以内

　　再一个方面，通盘中国房地产的企业数目当今有9万多个，14亿东说念主，城市住户九亿多东说念主，每一万东说念主摊上一个房产公司，世界之最。我不错说一句这样话，全世界180个国度，全部的房产商，造屋子的房产公司莫得咱们中国多。

　　是以中国全民炒房，工农兵学商哪个行业，在以前十年不开个房产公司，好像吃了八辈子的亏。

　　你知说念，好意思国房产有些许个拓荒公司？好意思国没莳植500个。这是好意思国房地产协会会长跟我聊天的时候，我有益问了他，我总的兴味是什么呢？（中国房产商）太多，太多。我我方认为，这一次两三年以后，全球再来次统计，中国房产商的企业注册为拓荒、造屋子的企业会降到2万个以内。

　　差未几7万个里边，会有6万多个是自主停业，还有几千家公司可能破产关闭、收购、兼并、并吞，是硬碰硬拯救隐没的。有一泰半是当今启动停业了不干了，渐渐就刊出了。我方刊出了也没什么债务问题，就我方隐没掉了。

　　一言以蔽之，中国房地产不方法的印子钱假贷，高贷款的比例融资，高地价的买地，大楼盘的造房。大楼盘达到了1000万、1500万平方米，100万平方米算小楼盘。

　　全球去看，但凡中国房产商最近五年，搞到1000万平方米以上楼盘的房产商，当今通通倒闭了。

　　碧桂园在马来西亚发神经搞了个2000万平方米拓荒区。我好像五年前看到他这张想象图，一看我就知说念碧桂园一定要不了几年倒闭。精神病发神经，蓝本干的好好的，忽然发神经去干这样个活。

　　恒大在中国南通搞了个1500万平方米的小区，在海南海花岛也搞了个1000万，恒大也进入晦气的穴洞内部。

　　是以一言以蔽之，拓荒商这些不轨则的、不方法的，一根筋吊着发疯的举止，今后都会渐渐会减少。这是第四个。

　　措施五：中国房产进入到一个新花样新常态

　　终末少许，经过这一场摇风雨的洗涤，中国房产进入到一个新花样新常态。岂论是金融如故设立想象，如故各个方面都会有更好有序地发展。

　　终末全球关注的便是房价，国度统计的数据显现，2020年中国的房价，家庭收入23年到30年买套房，那全世界一般家庭收入7到10年买套房。

　　此次一跌，房价也曾从2020年高房价，2024年也曾跌到了2014-2015年房价的均价。这样一来，当今的房价跟老匹夫收入比，也曾不是二三十年买套房，是十几年，10-20年买套房。这个收入比裁减了一半，是善事。要是今后十年的房价不会飞速又往飞腾，又去翻一翻，可是每隔十年GDP翻番了，东说念主均收入翻番了，这个时候收入比跟房价比，就会从当今10到20年裁减到8到10年，就跟世界合理的性价比终点。这个售价比终点，便是东说念主的一世责任四十多年的收入6分之1的钱买套房。世界上房地产有个见地，要是一世的6分之1的收入买套房合理，还有你要是不买屋子，租房，一年的收入的6分之1租套房亦然合理的。

　　要是你一年收入拿了50%的钱租房，你屋子的成本太高，你不该住那么大那么高的屋子。

　　是以一言以蔽之三个6分之1。一租房年收入6分之1租房；一世收入四十多年收入的6分之1买个房；作为一个市长，城市料理者，一般是每年GDP的终点于6分之1来建房。

　　每年房地产投资不要莳植固定资产投资的4分之1，固定资产是GDP的60%多少许，那么六十多少许算下来，便是GDP的6分之1来搞房地产设立，是握续安稳的。

　　要是你建房的资金量等于GDP的百分之30%-50%，这所在一定泡沫，乱搞一气。

　　小结

　　以上是我讲的中国中永远来说，咱们的城乡交融为城市会提供多数东说念主口，会把房地产多余的产能会领受掉一块。第二，当下短期来说，中央政府也曾出台的5种措施也在化解房地产难题。终末归结为一句话，2025中国房地产止跌回稳，酿成将来发展新阶段的起初。这少许全球要有个乐不雅朝上的判断，房地产在2025年以后，不会再像以前四年对中国经济是负拉动。你蓝本有七个百分点，房地产的负拉动两个点，你终末变五个点。至少本年房地产不再负拉动，它也不一定正推动。这样其他的产业该有些许点就些许点。

　　这样止跌回稳以后，咱们不但愿房地产又来五年翻一番。但至少跟着GDP十五年、二十年翻番，房地产也同步增长，这是会出现的新花样。

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